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炒賣(mài)墓地本屬違規(guī) 買(mǎi)家仍然告贏賣(mài)家
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| 2012-03-29 來(lái)源：外網(wǎng)綜合 【收藏本文】 |
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2006年
法官稱(chēng)，公墓買(mǎi)賣(mài)不同于一般的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，經(jīng)營(yíng)性公墓雖為盈利行業(yè)，但也具有“公益性”，基于此，禁止，廣州市民林一寧（化名）與Ａ公司的職員何強(qiáng)（化名）簽訂一份價(jià)值14.6萬(wàn)元的墓地投資合作協(xié)議。協(xié)議約定，墓地投資3年后可獲得保底利潤(rùn)30%。然而3年后，這項(xiàng)承諾并沒(méi)有兌現(xiàn)。而在2010年1月，A公司又致函林一寧，稱(chēng)為答謝他的支持，自該函件簽署之日起，將按規(guī)定每年付13%的紅利給他。但A公司之后也沒(méi)有履行相應(yīng)的承諾。
隨后，林一寧一怒之下向南沙區(qū)法院分別起訴了A公司和何強(qiáng)本人，并追索相關(guān)的投資本金及利潤(rùn)。經(jīng)審理，南沙區(qū)法院支持了林一寧的訴訟請(qǐng)求。隨后，何強(qiáng)不服，以“禁止炒買(mǎi)炒賣(mài)墓地”為依據(jù)向廣州中院上訴“合同無(wú)效、無(wú)需履責(zé)”。
近日，廣州中院二審判決駁回上訴。既然是違規(guī)協(xié)議，為何有此一判呢？經(jīng)辦法官指出，若法院判令協(xié)議無(wú)效，實(shí)際助長(zhǎng)了墓地經(jīng)營(yíng)者的不誠(chéng)信行為，這將導(dǎo)致極大地危害交易安全和誘導(dǎo)誠(chéng)信危機(jī)的惡果。
在炒賣(mài)墓地、靈位現(xiàn)象呈增多之勢(shì)的當(dāng)下，這起因炒買(mǎi)炒賣(mài)墓地而起的糾紛尤其令人關(guān)注。
訴訟起因：保底收益沒(méi)有實(shí)現(xiàn)
廣州市A公司是一家以骨灰、骨殖墓穴安葬及銷(xiāo)售殯葬用品為經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。2006年7月，市民林一寧準(zhǔn)備花14.6萬(wàn)元向A公司購(gòu)買(mǎi)一塊墓地位。同年8月1日，林一寧與A公司的何強(qiáng)簽訂《合作協(xié)議》，約定由其購(gòu)買(mǎi)投資廣州南沙一塊墓地，價(jià)格為14.6萬(wàn)元。協(xié)議還約定，何強(qiáng)愿確保林一寧投資3年獲保底利潤(rùn)30%，即4.38萬(wàn)元，售出時(shí)超出利潤(rùn)的部分，雙方各50%。
當(dāng)時(shí)，《廣州市殯葬管理規(guī)定》、《廣東省殯葬管理辦法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理意見(jiàn)的通知》等管理文件都對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)公墓作了禁止或限制性規(guī)定。
然而，3年后“保底利潤(rùn)30%”的承諾并沒(méi)有兌現(xiàn)，隨后在2010年1月5日，A公司致函林一寧，稱(chēng)為答謝他的支持，自該函件簽署之日起，將按規(guī)定每年付13%的紅利給他。但A公司之后也沒(méi)有履行相應(yīng)的承諾。
買(mǎi)家：告了經(jīng)手人和公司
2010年8月5日，林一寧向法院起訴，請(qǐng)求解除之前與何強(qiáng)簽訂的《合作協(xié)議》及自己與A公司之間的墓地購(gòu)買(mǎi)合同，要求A公司和何強(qiáng)共同返還本金14.6萬(wàn)元及利息，并賠償損失5萬(wàn)余元。2010年12月31日，南沙區(qū)法院認(rèn)定，何強(qiáng)與林一寧簽訂《合作協(xié)議》時(shí)的承諾并不屬于職務(wù)行為，因此《合作協(xié)議》所形成的法律關(guān)系與林一寧、A公司之間的墓地買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系是不同的法律關(guān)系，同時(shí)，判決A公司解除與林一寧之間的合同并退還14.6萬(wàn)元。
2011年2月14日，林一寧依2010年1月A公司致其的函件，向法院另案起訴，請(qǐng)求判令A(yù)公司依承諾按每年13%的標(biāo)準(zhǔn)，向其支付自2009年8月1日至2011年2月14日間的利潤(rùn)。同年3月，南沙區(qū)法院支持了該訴訟請(qǐng)求。
另外，林一寧以“直到2009年7月28日，何強(qiáng)沒(méi)有兌現(xiàn)三年保底利潤(rùn)4.38萬(wàn)元的承諾”為由，將何強(qiáng)訴至法院，請(qǐng)求判令其支付自2006年8月1日起至2011年2月14日止的合作利潤(rùn)。
賣(mài)家：不如判我協(xié)議無(wú)效
法庭上，何強(qiáng)主張，《廣州市殯葬管理規(guī)定》、《廣東省殯葬管理辦法》及《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理意見(jiàn)的通知》等都禁止炒買(mǎi)炒賣(mài)墓地，因此請(qǐng)求法院判《合作協(xié)議》無(wú)效。
法院審理認(rèn)為，《廣州市殯葬管理規(guī)定》、《廣東省殯葬管理辦法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理意見(jiàn)的通知》這些依據(jù)既非法律，也非行政法規(guī)，《民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理的緊急通知》連規(guī)章的效力都不夠。鑒于墓地買(mǎi)賣(mài)合同系當(dāng)事雙方自愿簽訂，依合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，認(rèn)定合同是否有效的依據(jù)是法律和行政法規(guī)，而不是地方法規(guī)和政府規(guī)章，因此該《合作協(xié)議》有效。
法院還認(rèn)為，依《合作協(xié)議》的約定，何強(qiáng)負(fù)有確保林一寧獲得每三年30%利潤(rùn)的義務(wù)。因此，林一寧請(qǐng)求判令何強(qiáng)以14.6萬(wàn)元為基數(shù)，按每三年30%的標(biāo)準(zhǔn)，向其計(jì)付2006年8月1日至2009年7月31日的利潤(rùn)有依據(jù)，應(yīng)予支持。另一方面，《合作協(xié)議》并沒(méi)有約定墓地每三年30%的利潤(rùn)直接來(lái)源于何強(qiáng)，而南沙區(qū)法院此前已判令A(yù)公司支付林一寧自2009年8月1日起至2011年2月14日止的利潤(rùn)，其再次請(qǐng)求支付該時(shí)段的利潤(rùn)沒(méi)有依據(jù)。
經(jīng)審理，南沙區(qū)法院判決：何強(qiáng)支付林一寧自2006年8月1日起至2009年7月31日止的利潤(rùn)4.38萬(wàn)元。判后，何強(qiáng)不服并上訴。廣州中院二審判決駁回上訴，維持原判。
違規(guī)協(xié)議為何有效？
法官：不能主張不誠(chéng)信之風(fēng)
經(jīng)辦法官指出，本案中，《合作協(xié)議》是否有效是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。合同中，“超過(guò)30%的部分兩人平分”的規(guī)定體現(xiàn)了何強(qiáng)的預(yù)期利益，不能因?yàn)橛喠⒑贤笄闆r發(fā)生了變化而否定合同的內(nèi)容，況且合同是何強(qiáng)提供的，作為從事公墓經(jīng)營(yíng)的A公司及其工作人員不可能不知道規(guī)定所帶來(lái)的后果，因此，何強(qiáng)應(yīng)對(duì)其行為承擔(dān)不利的法律后果。
因而，確認(rèn)合同有效進(jìn)而使墓地經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)炒賣(mài)墓地的不利法律后果，有利于杜絕炒賣(mài)墓地行為。反之，若法院判令合同無(wú)效，實(shí)際助長(zhǎng)了墓地經(jīng)營(yíng)者的不誠(chéng)信行為，讓其因不誠(chéng)信而獲取巨大的不當(dāng)利益，讓守約人蒙受經(jīng)濟(jì)損失，這將導(dǎo)致極大的危害交易安全和誘導(dǎo)誠(chéng)信危機(jī)的惡果。
公墓買(mǎi)賣(mài)不同于一般房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
該案的經(jīng)辦法官表示，根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃設(shè)施用地標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，殯葬用地屬于“市政公用設(shè)施用地”，而“市政公用設(shè)施用地”屬于城市用地。由此，公墓可視為房地產(chǎn)中的市政公用設(shè)施用地，可將其列入房地產(chǎn)范疇。炒買(mǎi)炒賣(mài)是公墓管理的一項(xiàng)規(guī)定。《廣州市殯葬管理規(guī)定》、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理意見(jiàn)的通知》及《民政部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公墓管理的緊急通知》都明確：“公墓不得預(yù)售、傳銷(xiāo)和炒買(mǎi)炒賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)者不得私自轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)”等。董柳
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