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法院悉心調(diào)解開發(fā)商全額返還購房首付款

2012-10-26 來源：中國法院網(wǎng)　　【收藏本文】

　　一購房人購買自己的第三套房時，在付了首付款之后恰逢國家房貸政策的調(diào)整，無法辦理按揭貸款。在多次要求開發(fā)商解除購房合同退還首付款被拒后，購房人一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，請求法院判決解除購房合同，退還首付款。10月25日，這起房屋買賣合同糾紛案件經(jīng)江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院調(diào)解，被告恒盛寶豐（南通）置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱寶豐置業(yè)）同意解除購房合同并退還原告孫先生首付款39萬元。

　　2010年9月初，孫先生與寶豐置業(yè)簽訂了一份商品房買賣合同，由孫先生出資119萬元購買該公司開發(fā)的一套住房。合同簽訂當(dāng)天，孫先生支付了39萬余元首付款，余款約定通過按揭貸款的方式進(jìn)行支付。同年9月29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　在隨后辦理貸款過程中，因?qū)O先生所購住房為其第三套住房而無法獲得銀行貸款。為此，孫先生多次向開發(fā)商提出解除合同并退還首付款的要求，但均遭到拒絕。無奈之下，孫先生一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭。

　　法庭上，開發(fā)商辯稱，雖然因政策原因?qū)е潞贤男杏龅秸系K，但并非無法履行，雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策相應(yīng)調(diào)整合同條款，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。如果購房人提出解除合同，即構(gòu)成違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告孫先生的家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，涉案房屋屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。因新政導(dǎo)致合同成立后，客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化是原告在簽訂合同時無法預(yù)見的，此時如果要求原告繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！币虼耍嬲埱蠓ㄔ航獬贤⑼诉€首付款的要求于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。

　　經(jīng)承辦法官耐心的釋法說理、積極引導(dǎo)，原、被告雙方都同意調(diào)解，最終達(dá)成了上述調(diào)解協(xié)議，雙方握手言和。

　　（顧建兵徐振宇）

　　■法官說法■

　　解除合同并退還首付款符合公平原則

　　顧建兵郁華

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！?BR>
　　“本案國家政策的調(diào)整即為無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，如果因為政策調(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例、在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受實質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。”據(jù)該案承辦法官張正輝介紹，《全國民事審判工作會議紀(jì)要》中明確提出：“房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收到的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人的確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款，對其請求可予支持。”本案中，原告的家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，因此再次購房是此次政策規(guī)定的第三套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍，因此法院對原告的訴訟請求應(yīng)予以支持。

　　“近年來，國家陸續(xù)出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，房產(chǎn)新政的一個重要目的是遏止房價過快上漲。本案因國家調(diào)控政策等影響下導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，法院調(diào)解或判決解除購房合同都更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡，真正實現(xiàn)法律效果與社會效果的統(tǒng)一?！睆堈x介紹說。

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