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房屋轉(zhuǎn)租亂象多 當(dāng)心成為擊鼓傳花的"倒霉蛋"
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| 2013-03-12 來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 【收藏本文】 |
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一套門(mén)面房，短短數(shù)月內(nèi)竟然被轉(zhuǎn)租了三次，出租者的目的是為了賺取更高的租金，卻導(dǎo)致該房屋的權(quán)利狀態(tài)變得越來(lái)越不明確，而順序靠后的承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也變得越來(lái)越大，仿佛擊鼓傳花，誰(shuí)會(huì)不幸成為那個(gè)“倒霉蛋”呢？3月8日，河南省鄭州市中原區(qū)人民法院對(duì)這起案件作出了一審判決。
想當(dāng)老板，從他人手中高價(jià)租來(lái)門(mén)面房
高先生今年49歲，2012年3月10日，他與28歲的安先生簽訂了一份《商鋪轉(zhuǎn)讓合同》。
“早就想租個(gè)門(mén)面房自己當(dāng)老板，看了好多家，覺(jué)得他這個(gè)還不錯(cuò)，就在小區(qū)門(mén)口，每天人來(lái)人往的，生意肯定好?！备呦壬f(shuō)自己想開(kāi)家小超市，因?yàn)榭粗邪蚕壬T(mén)面房的位置緊鄰住宅區(qū)，所以就毫不猶豫選中了這里。
“合同上約定房租每月5800元，這門(mén)面房也就120平方米，價(jià)錢(qián)可不算便宜，但當(dāng)時(shí)店里面已經(jīng)裝修妥當(dāng)，冰箱、監(jiān)控、收銀機(jī)這些設(shè)備也很齊全，小安說(shuō)都留給我，我覺(jué)得挺劃算的，就同意了。”高先生覺(jué)得自己簽了份十分合算的合同，心情格外舒暢。
很快，高先生的小超市就正式開(kāi)張了，他也按照合同約定，將轉(zhuǎn)讓費(fèi)、所有店內(nèi)物品的折合費(fèi)用以及安先生之前向房東交納的押金共計(jì)13.3萬(wàn)元分兩次交給了安先生，其中的12萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)由安先生的妻子代收。然而，高先生的老板還沒(méi)當(dāng)幾天，一件意想不到的事情發(fā)生了。
轉(zhuǎn)租多次權(quán)利不明，他成了擊鼓傳花的“倒霉蛋”
2012年6月底，該門(mén)面房的房東張女士突然找到高先生，說(shuō)法院已經(jīng)判決解除了她和該房屋原承租人李某的租賃關(guān)系，現(xiàn)在她要行駛房主的所有權(quán)，要求高先生限期從房屋中搬出。
張女士的最后通牒對(duì)于高先生而言無(wú)疑晴天霹靂，自己剛當(dāng)了幾天老板，還沒(méi)找到感覺(jué)呢，竟要被人從店里轟出去，這是怎么回事？況且他并不認(rèn)識(shí)張女士??！
但張女士隨后拿出了自己的房產(chǎn)證，同時(shí)還有一份法院的生效判決，證明自己確實(shí)是該門(mén)面房的所有人，這下高先生徹底傻眼了。
“我真的從沒(méi)見(jiàn)過(guò)張女士，但她拿的判決書(shū)上的李某我知道，當(dāng)時(shí)租房子的時(shí)候，小安告訴我就是從他手里租來(lái)的房子，我以為李某就是房東，誰(shuí)知另有其人。”高先生說(shuō)直到自己搬出門(mén)面房他還沒(méi)有想明白到底問(wèn)題出在哪里。
高先生很快聯(lián)系了安先生，此時(shí)他才得知，李某并非門(mén)面房的房東，而是第一位承租人。2011年11月25日，李某與張女士簽訂了租賃合同，將門(mén)面房租了下來(lái)，隨后，他為了賺取更高的租金，很快便轉(zhuǎn)手將房屋租給了安先生。
可由于李某未能按時(shí)交納租金，違反了合同義務(wù)，導(dǎo)致2012年6月27日，他與張女士的租賃合同被鄭州市中原區(qū)法院判決解除，李某之后的安先生和高先生自然也喪失了承租該門(mén)面房的法律基礎(chǔ)。
“弄了半天，幾個(gè)月的時(shí)間這房子都被轉(zhuǎn)租三次了，也怪我太粗心，沒(méi)有好好調(diào)查清楚就簽了合同?！钡弥嫦嗟母呦壬?，一邊懊悔自己過(guò)于粗心，一邊也感嘆自己怎么那么倒霉，成了擊鼓傳花最終的“倒霉蛋”。
合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院判決幫他挽回?fù)p失
搞清真相的高先生覺(jué)得自己不應(yīng)為這件事情承擔(dān)損失，他將安先生起訴至鄭州市中原區(qū)人民法院，要求判決解除雙方間的《商鋪轉(zhuǎn)讓合同》，并責(zé)令安先生返還12萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
法院經(jīng)過(guò)審理查明，高先生與安先生簽訂的合同系雙方自愿，合同約定商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)12萬(wàn)元，其他設(shè)備等折合費(fèi)用1.3萬(wàn)元，共計(jì)13.3萬(wàn)元，高先生已全部支付。
張女士作為該門(mén)面房的所有權(quán)人，與李某簽訂租賃合同，合同履行過(guò)程中雙方發(fā)生糾紛導(dǎo)致法院判決解除了雙方間的租賃關(guān)系，張女士依法收回了該房屋。而高先生是從安先生承租的該門(mén)面房，安先生則系從李某處轉(zhuǎn)得該房屋，安先生在其使用房屋權(quán)利狀態(tài)不明確的情況下將房屋轉(zhuǎn)給高先生，使合同履行過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)該房屋又被張女士依法收回，導(dǎo)致合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，故高先生與安先生之間的合同應(yīng)予解除。
2013年3月8日，鄭州中原區(qū)法院一審判決解除高先生與安先生簽訂的《商鋪轉(zhuǎn)讓合同》；安先生返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)12萬(wàn)元。
目前，安先生已經(jīng)提出上訴。
法官析案：主審該案的劉煜偉法官告訴記者，其實(shí)像高先生這樣的情況并非個(gè)例，由于房屋租賃缺乏法律硬性規(guī)定，多數(shù)依靠雙方的合同約定，一些人為了賺取更高的租金，往往會(huì)將自己租賃的房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租出去，轉(zhuǎn)租的多了，自然容易導(dǎo)致房屋權(quán)利狀態(tài)不明確，繼而引發(fā)糾紛。這就像是擊鼓傳花，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，就看誰(shuí)是最后的“倒霉蛋”。
法官提醒大家，作為承租人，簽合同時(shí)一定要了解清楚房屋的權(quán)利狀態(tài)，最好問(wèn)清楚出租人是不是房東，可以要求查看房產(chǎn)證。如果是轉(zhuǎn)租也可以要求查看原有的租賃合同，了解清楚出租人是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)。
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