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為買賣一套農(nóng)村房產(chǎn)，原本沒(méi)有血緣關(guān)系的兩人互認(rèn)親戚，好讓買方遷戶口、做交易。孰料正當(dāng)她們打著如意算盤(pán)時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值的變化讓這對(duì)“親戚”立即有了間隙。近日，廣西壯族自治區(qū)秀峰區(qū)人民法院依法對(duì)這起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案作出判決。
村民與買房者“認(rèn)親”
事情要從2005年說(shuō)起。何海鳳是甲山村居民，郭慶怡是一事業(yè)單位女職工，兩人本來(lái)沒(méi)有血緣關(guān)系，但因?yàn)橐粯顿I賣攀起了親。
何海鳳那一年76歲，老伴已病故，在村里有一棟3層樓的自建房。郭慶怡想把這套房買下來(lái)，何海鳳也愿意賣，可問(wèn)題是，郭慶怡是城鎮(zhèn)戶口，何海鳳是農(nóng)村戶口，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，兩人不能進(jìn)行農(nóng)村房產(chǎn)交易。
為了促成買賣，郭慶怡與何海鳳想了個(gè)辦法：那一年的7月，何海鳳向甲山村委打報(bào)告，稱自己年事已高，想讓“侄外孫女”郭慶怡把戶口轉(zhuǎn)到她身邊，照顧她的日常生活起居，幫她看管“私產(chǎn)”。
兩個(gè)月后，郭慶怡也向甲山村委打報(bào)告，表示要照顧“姨婆”，請(qǐng)村委批準(zhǔn)她把戶口轉(zhuǎn)到何海鳳戶口所在地。不久后，申請(qǐng)得到了甲山村委及村民小組的同意，隨后又得到了甲山街道辦事處的準(zhǔn)許。郭慶怡的戶口很快從市區(qū)遷入甲山村委。
郭慶怡“攀親落戶”后，于2006年1月與何海鳳簽訂了《農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同》，兩人約定以30萬(wàn)元的價(jià)格將房子轉(zhuǎn)讓給郭慶怡。簽約后，郭慶怡先后支付了23萬(wàn)元，何海鳳則搬出房子，把房子交給郭慶怡使用。
房屋“升值” 賣房人反悔
何海鳳和郭慶怡成了假親戚，但沒(méi)過(guò)多久，她們就“明算賬”了。
一方面，雖然兩人簽訂了《農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同》，但房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)卻一直沒(méi)能辦下來(lái)。另一方面，2012年5月，郭慶怡所購(gòu)買的房產(chǎn)有一部分要拆除，為此，拆遷人與郭慶怡簽訂了征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)，郭慶怡領(lǐng)到了2萬(wàn)余元的補(bǔ)償款。7個(gè)月后，房產(chǎn)又面臨整體拆遷。
經(jīng)相關(guān)部門評(píng)估，該房屋市場(chǎng)價(jià)格共計(jì)60萬(wàn)余元，根據(jù)協(xié)議書(shū)，拆遷人將用市內(nèi)一套相應(yīng)價(jià)值的安置房與房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，此外，產(chǎn)權(quán)人還將得到房屋附屬物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等共計(jì)9萬(wàn)余元。見(jiàn)房屋的價(jià)格已經(jīng)翻了一倍還多，何海鳳要求郭慶怡返還房屋，但遭到拒絕。
法院：雙方都要承擔(dān)過(guò)錯(cuò)
為了拿回房屋，何海鳳來(lái)到法院起訴郭慶怡。
何海鳳訴稱，自己與郭慶怡簽訂的《農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同》違反法律規(guī)定，屬無(wú)效合同。她拿出城區(qū)建設(shè)局出具的《證明》，證明郭慶怡屬城鎮(zhèn)居民臨時(shí)遷入甲山村的掛靠戶口，并非甲山村正式村民，她與郭慶怡之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為不符合國(guó)家相關(guān)政策，該局因此未準(zhǔn)許辦理該房屋產(chǎn)權(quán)的變更手續(xù)。何海鳳要求法院判決房屋拆遷所得的安置房及拆遷安置補(bǔ)償款均歸她所有，并要求郭慶怡將已領(lǐng)取的2萬(wàn)余元補(bǔ)償款返還給她。
郭慶怡應(yīng)訴后，將自己與何海鳳私下立約的事和盤(pán)托出。郭慶怡表示，兩人簽的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效的，她對(duì)該房產(chǎn)享受所有權(quán)。
秀峰法院審理認(rèn)為，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得集體土地的使用權(quán)。郭慶怡的戶籍是臨時(shí)遷入甲山村的掛靠戶口，并非享受和承擔(dān)甲山村正式村民權(quán)利義務(wù)的主體，所以其購(gòu)買農(nóng)村房屋及宅基地的行為違反了集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)屬性。郭慶怡與何海鳳簽訂的《農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同》屬無(wú)效協(xié)議。
同時(shí)，何海鳳與郭慶怡在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，均明知郭慶怡不具備受讓房產(chǎn)的資格，因此對(duì)于該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效一事，雙方應(yīng)承擔(dān)同等過(guò)錯(cuò)。法院一審判決，何海鳳返還郭慶怡購(gòu)房款及辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的費(fèi)用23萬(wàn)余元，而安置房及9萬(wàn)余元的拆遷補(bǔ)償款歸何海鳳所有，同時(shí)，何海鳳賠償郭慶怡被拆遷房屋的增值款損失18萬(wàn)余元。（文中人物均為化名）
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