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　  日前，北京市大興區(qū)人民法院審結(jié)一起親友間因借名按揭買房而引發(fā)的糾紛，案件雖然最終以調(diào)解結(jié)案，但是親人之間的感情卻已不復(fù)存在，實(shí)在是引人警醒。

　　郭某是張某的親姑父。2005年，郭某想要貸款買套樓房，但是銀行認(rèn)為他年齡較大，不符合按揭條件。郭某便讓其愛人找張某商量，看能否以張某的名義貸款買房。張某當(dāng)時(shí)剛滿十八周歲，礙于親情，同時(shí)也沒有意識(shí)到有什么不妥，便同意了郭某的要求。雙方簽訂了一份協(xié)議書，約定共同購(gòu)買房屋，其中郭某享有99%的產(chǎn)權(quán)份額，張某享有1%的產(chǎn)權(quán)份額，由張某償還抵押貸款，郭某承擔(dān)連帶還款責(zé)任。后郭某、張某共同與開發(fā)商簽訂買賣合同，購(gòu)買了一套107平米的商品房，張某辦理了抵押貸款手續(xù)，貸款40萬元。該房的首付款及全部貸款本息均為郭某支付。2008年，郭某、張某取得了房產(chǎn)證，2010年，還清房屋貸款后抵押權(quán)解除。郭某要求張某協(xié)助辦理過戶手續(xù)，將房屋過戶至郭某名下。張某認(rèn)可該房歸郭某所有，但是認(rèn)為，張某因辦理了按揭貸款并對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了共有登記而無法申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策性用房，2010年4月后國(guó)家實(shí)行更嚴(yán)格的購(gòu)房貸款政策，張某遭遇了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的購(gòu)買二套房貸款政策，首付款比例提高至60%，貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍，張某沒有住房，不得不自己背負(fù)很高的房租，結(jié)婚后又不得不通過借款和貸款在六環(huán)外購(gòu)買普通商品住房，因此要求姑父郭某在公平的原則下給其一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。雙方協(xié)商不成，郭某提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸郭某所有。

　　鑒于張某認(rèn)可上述房屋由郭某全部出資，承認(rèn)房屋歸郭某所有，法院判決確認(rèn)房屋歸郭某所有，至于張某主張的補(bǔ)償問題，與確權(quán)糾紛不屬于同一法律關(guān)系，雙方應(yīng)另行解決。

　　上述判決作出后，雙方就補(bǔ)償問題仍然不能達(dá)成一致，張某不得不提起了訴訟。張某認(rèn)為，因郭某的借名按揭行為，導(dǎo)致張某喪失了本應(yīng)享有的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，并為此付出了巨額的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，而郭某購(gòu)買的房屋已經(jīng)增值數(shù)倍，張某為解決購(gòu)房困難曾求助于郭某，希望給予一定的經(jīng)濟(jì)支持，但遭到郭某拒絕。故張某要求郭某支付因張某不能購(gòu)買政策性住房被迫租房居住額外支出的租金、因購(gòu)房發(fā)生過民間借貸產(chǎn)生的利息、因按照二套房政策導(dǎo)致辦理房屋產(chǎn)權(quán)證多繳納的契稅等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)23萬余元。

　　郭某本人沒有到庭，委托律師代為出庭。郭某的代理人認(rèn)為，郭某不存在侵權(quán)行為，當(dāng)時(shí)是雙方自愿簽訂的協(xié)議書，張某所主張的損失與雙方簽訂的協(xié)議書沒有必然因果關(guān)系，政策性變化具有不可預(yù)見性，與張某的損失無必然聯(lián)系，不同意賠償。

　　法庭上，雙方唇槍舌戰(zhàn)各執(zhí)一詞。在開庭之后，法院組織雙方調(diào)解，也通知了張某的父親、姑姑到庭參與調(diào)解，雙方爭(zhēng)吵得也相當(dāng)激烈。法官動(dòng)之以情、曉之以理，對(duì)雙方進(jìn)行勸說工作。經(jīng)過兩次調(diào)解，雙方對(duì)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償達(dá)成一致：郭某四年之內(nèi)分五次給付張某人民幣十萬元。法院根據(jù)上述調(diào)解協(xié)議向雙方出具了調(diào)解書，案結(jié)事了，但是能否達(dá)到“人和”，還得看雙方的心結(jié)能否解開。

　　法官提示：

　　由于種種原因，實(shí)踐中，借名買房、借名按揭時(shí)有發(fā)生，并大多發(fā)生在親友之間?！段餀?quán)法》第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利?！卑l(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，房產(chǎn)證并不是確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)登記在別人名下的房產(chǎn)請(qǐng)求確認(rèn)歸自己所有的，法院會(huì)根據(jù)雙方的協(xié)議內(nèi)容、購(gòu)房出資、實(shí)際使用房屋等情況綜合判斷真正的房產(chǎn)所有權(quán)人。根據(jù)等價(jià)有償原則，房屋一般應(yīng)歸實(shí)際出資人所有。如果無法證明雙方之間存在委托購(gòu)房協(xié)議，或者實(shí)際出資人無法提供完整的出資憑證，法律將很難保障實(shí)際出資人的合法權(quán)益。所以，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，實(shí)際出資人首先應(yīng)當(dāng)注意簽訂并保存好書面的委托購(gòu)房協(xié)議，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)；其次，要注意保存好付款憑證，通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式而非現(xiàn)金方式支付房款。被借名人也應(yīng)考慮借名可能給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如再次貸款算二套房、逾期還款導(dǎo)致的不良信用記錄等，從而謹(jǐn)慎行事。如果借名買房違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方可能面臨更大的損失，甚至是法律的制裁。