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業(yè)主大會(huì)被判違規(guī)收費(fèi)調(diào)整公告撤銷
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| 2015-06-04 來(lái)源：中山日?qǐng)?bào) 2015-06-04 第 7444 期 A8版 【收藏本文】 |
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4月2日，本報(bào)刊發(fā)《物業(yè)費(fèi)漲價(jià)業(yè)主緣何狀告業(yè)委會(huì)》報(bào)道，坦洲鎮(zhèn)匯翠山莊業(yè)主狀告召開的決定物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)漲價(jià)的業(yè)主大會(huì)違規(guī)，請(qǐng)求法院判決此次無(wú)效，所做的關(guān)于物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)調(diào)整的公告應(yīng)予撤銷。6月2日，業(yè)主方收到市第一人民法院的一審判決書，支持了業(yè)主的訴求。
■案情回放：物業(yè)費(fèi)調(diào)整公告引非議
法院審理查明的事實(shí)是：2014年10月10日，匯翠山莊業(yè)委會(huì)召開會(huì)議，決定于同年11月6日至11月16日召開匯翠山莊第六次業(yè)主大會(huì)，會(huì)議的議題是表決匯翠山莊調(diào)整物業(yè)費(fèi)及室外停車費(fèi)議案。召開的形式為書面征求意見。
2014年10月20日，匯翠山莊業(yè)委會(huì)作出召開第六次業(yè)主大會(huì)的公告，向業(yè)主公告了上述內(nèi)容。期間，匯翠山莊業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司通過(guò)上門派發(fā)表決票及設(shè)置投票箱的方式收集業(yè)主的表決票。2014年11月17日，匯翠山莊業(yè)委會(huì)對(duì)收集到的業(yè)主表決票進(jìn)行計(jì)票。三天后的11月20日，業(yè)委會(huì)公告了計(jì)票結(jié)果：匯翠山莊總建筑面積433438.76平方米，總戶數(shù)4599戶；發(fā)出表決票3809張，收回表決票2991張。同意物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整的表決票占總戶數(shù)的56.4%，同意物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整的表決票建筑面積為240068.94平方米，占總建筑面積的55.3%。同意室外車位費(fèi)調(diào)整的表決票占總戶數(shù)的43.3%，同意室外車位費(fèi)調(diào)整的表決票建筑面積為182137.65平方米，占總建筑面積的42%。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，本次業(yè)主大會(huì)同意物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整意見的業(yè)主達(dá)到總戶數(shù)及總建筑面積過(guò)半，獲得通過(guò)；同意室外車位費(fèi)調(diào)整意見的業(yè)主未達(dá)到總戶數(shù)及總建筑面積過(guò)半，未獲得通過(guò)。
2014年12月26日，匯翠山莊業(yè)委會(huì)和匯翠山莊物業(yè)管理公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定自2015年1月1日起，變更物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
匯翠山莊5名業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)的決議損害其權(quán)利，依法向法院提起訴訟。
■判決：業(yè)主大會(huì)存在程序問題且違法
法院認(rèn)為，匯翠山莊業(yè)委會(huì)主任李柳廣在向業(yè)主陳述時(shí)說(shuō)，匯翠山莊召開第六次業(yè)主大會(huì)的公告是于2014年11月2日張貼出去，派發(fā)的表決票共2950張。雖然業(yè)委會(huì)稱此系李柳廣的口誤，但此說(shuō)法不足以推翻李柳廣的陳述。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條第一款規(guī)定：“召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主?！北敬螛I(yè)主大會(huì)于2014年11月6日召開，未能按照規(guī)定提前15日通知業(yè)主。
2014年11月20日公布的發(fā)出表決票3809張，收回表決票2991張，也與李柳廣陳述的派發(fā)2950張表決票不符。
此外，匯翠山莊業(yè)委會(huì)在庭審時(shí)承認(rèn)，他們無(wú)法確認(rèn)回收的表決票都是業(yè)主本人填寫，可能有他人代簽。根據(jù)匯翠山莊業(yè)委會(huì)的議事規(guī)則，可以無(wú)需授權(quán)委托書，拿回來(lái)的有簽字的表決票就視為代表業(yè)主本人意愿。
但是，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條：“業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限?！钡诙龡l：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢?！眳R翠山莊業(yè)委會(huì)在派發(fā)表決票時(shí)未能核查業(yè)主身份，沒有收取授權(quán)委托書，更不能妥善保管授權(quán)委托書，導(dǎo)致無(wú)法核查回收的表決票的真?zhèn)?。這影響了該次業(yè)主大會(huì)的公正性。
法院據(jù)此認(rèn)定，匯翠山莊第六次業(yè)主大會(huì)召開過(guò)程存在程序問題，違反法律規(guī)定，應(yīng)視為無(wú)效。該次業(yè)主大會(huì)作出的關(guān)于物業(yè)費(fèi)和室外停車費(fèi)調(diào)整意見表決票開票統(tǒng)計(jì)結(jié)果公告也應(yīng)予以撤銷。
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