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最近這兩年，古鎮(zhèn)一小區(qū)的業(yè)主小陳（化名）遇到了幾件煩心事，這幾件事都發(fā)生在自家小區(qū)內(nèi)。先是在小區(qū)被狗咬傷，小陳花費(fèi)了上萬元治療費(fèi)卻找不到狗主人，后是樓上業(yè)主家滲水到自家導(dǎo)致客廳全毀。小陳認(rèn)為物業(yè)公司不作為，因此開始拖欠物業(yè)費(fèi)，至今兩年了。物業(yè)公司多次催繳催討未果，遂將小陳起訴至法院，要求繳納物業(yè)費(fèi)及違約金。記者昨日從我市第二人民法院獲悉，經(jīng)過法官和調(diào)解員的耐心調(diào)解，事件終于得到妥善解決。

事件回顧：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，拒交物業(yè)費(fèi)

A物業(yè)公司與某小區(qū)建設(shè)單位簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由A物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

小陳是該小區(qū)業(yè)主，他說，自己拖欠物業(yè)管理費(fèi)是因為A物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位。先是小陳在小區(qū)散步，被狗咬傷卻找不到狗主人；后來樓上滲水，物業(yè)公司不作為，導(dǎo)致小陳家的客廳受損嚴(yán)重。因此，小陳才開始拖欠物業(yè)管理費(fèi)。

A物業(yè)公司多次催討未果，遂將小陳起訴至法院。根據(jù)起訴狀，小陳應(yīng)向A物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)6169.6元、違約金2916.7元。收到此案后，譚凱航法官認(rèn)為該案可以調(diào)解，于是將案件交給了古鎮(zhèn)法庭指派人民調(diào)解員郭劍峰對該案進(jìn)行訴前調(diào)解。

法院調(diào)解：理法相結(jié)合，逐一化解矛盾

通過前期溝通，了解了基本情況，本案表面上是物業(yè)公司訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上卻蘊(yùn)含著兩起侵權(quán)糾紛，因此，該案件事實(shí)雜糅、法律問題復(fù)雜。鑒于此，主審法官譚法官與郭調(diào)解員進(jìn)行了商討，決定采取情理法相結(jié)合、各個矛盾逐一化解的方式。

針對業(yè)主被狗追咬事件，A物業(yè)公司表示，追咬業(yè)主的狗難以判定是小區(qū)業(yè)主飼養(yǎng)的還是流浪狗，所以無法確定侵權(quán)人。A物業(yè)公司愿意本著人道主義原則，給業(yè)主1000元的慰問金。對此，小陳表示難以接受，他已經(jīng)花費(fèi)上萬元醫(yī)藥費(fèi)，至今還沒痊愈。經(jīng)過釋法說理，A物業(yè)公司與小陳在小陳被狗追咬一事上達(dá)成一致意見：A物業(yè)公司承擔(dān)業(yè)主40%的醫(yī)療支出。

針對樓上鄰居侵權(quán)事件，小陳表示，樓上滲水，導(dǎo)致自己客廳的墻壁受損，A物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。A物業(yè)公司表示，A物業(yè)公司多次前往小陳樓上的業(yè)主家溝通，也根據(jù)小陳的要求，提供了樓上業(yè)主的聯(lián)系方式。作為物業(yè)公司，已經(jīng)盡到相關(guān)責(zé)任。經(jīng)過調(diào)解員反復(fù)溝通，雙方最終達(dá)成一致：A物業(yè)公司安排人員在兩個月內(nèi)修葺好小陳家的客廳，在此之前，小陳需協(xié)助好A物業(yè)公司，騰出客廳，方便修葺。

針對違約金的繳納，經(jīng)過調(diào)解員的努力，A物業(yè)公司與小陳達(dá)成一致，小陳不再交納違約金，但需要預(yù)交與違約金數(shù)目相同的物業(yè)管理費(fèi)。

以案說法

積極開展訴前調(diào)解

有效緩解審執(zhí)壓力

指導(dǎo)此案調(diào)解的譚凱航法官表示，物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、話費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)是城市生活中最常見的生活費(fèi)用。在很多大城市，拖欠、拒繳物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、話費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)的案件，數(shù)以萬計堆積在人民法院。一個案件兩方當(dāng)事人，為了不足萬元的爭議標(biāo)的，如果都走訴訟程序的話，將會極大地浪費(fèi)司法資源，進(jìn)一步激化案多人少的矛盾。

人民調(diào)解員根植于基層、熟悉鄉(xiāng)土民情，如果能夠參與到物業(yè)管理合同糾紛的處置，用兼顧法理情的方式化解矛盾,將在一定程度上緩解法院案多人少的矛盾，也有利于充分發(fā)揮人民調(diào)解在化解矛盾糾紛、維護(hù)社會穩(wěn)定中的獨(dú)特作用。

據(jù)統(tǒng)計，2020年11月、12月起訴到該院的民商事案件數(shù)量全部進(jìn)入訴前調(diào)解。11月訴前調(diào)解結(jié)案643件，調(diào)解成功150件，調(diào)解率為23.33%；12月訴前調(diào)解結(jié)案1506件，調(diào)解成功311件，調(diào)解率為20.65%。訴前調(diào)解高效便捷，得到當(dāng)事人的好評，同時也在一定程度上緩解了法院年底審判壓力。