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1月10日，市中級法院通報了一商品房預售合同系列糾紛的終審判決?；鹁骈_發(fā)區(qū)某小區(qū)業(yè)主買房四五年后仍未取得房產(chǎn)證，開發(fā)商則稱九成業(yè)主違建導致逾期辦證。近日，法院終審認定開發(fā)商構(gòu)成違約，須向業(yè)主支付違約金。
程女士等人是火炬開發(fā)區(qū)某樓盤的業(yè)主。2011-2012年，程女士等人先后與開發(fā)商簽訂合同購買了房產(chǎn)。合同約定辦房產(chǎn)證的時間是720個工作日內(nèi)（2015年10月20日前）。然而直到2016年8月，開發(fā)商仍沒有辦出房產(chǎn)證。程女士等18戶業(yè)主起訴到法院，要求開發(fā)商支付延期辦證的違約金。
對此，開發(fā)商則大呼冤枉。開發(fā)商稱，小區(qū)近90%的業(yè)主在未經(jīng)規(guī)劃部門批準的情況下，擅自在贈送的入戶花園安裝拉閘門，將入戶花園或裝飾平臺封閉形成違建。開發(fā)商和物管公司多次督促業(yè)主自查房屋違建問題。開發(fā)商認為，由于眾多業(yè)主大面積違建而未能通過規(guī)劃驗收，導致之后的環(huán)保人防綜合驗收等未能及時辦妥，最終導致商品房未能按期辦證。業(yè)主違建等屬于不可抗力，過錯并不在開發(fā)商。
業(yè)主們則認為，專項驗收是開發(fā)商在開發(fā)樓盤時必須履行的法定義務(wù)，和業(yè)主在裝修過程中有沒有違建無關(guān)。根據(jù)雙方的買賣合同約定，只要購房者支付房款和相關(guān)稅費，并配合開發(fā)商提交相關(guān)辦證資料，購房者就已經(jīng)全面履行了合同義務(wù)。即使是業(yè)主裝修違建造成延期辦證是原因之一，那也是開發(fā)商怠于履行職責造成的。
該案經(jīng)一審二審，法院近日終審認定開發(fā)商構(gòu)成違約，須向業(yè)主們支付相應的違約金，目前該系列案判決均已生效。
■以案說法
業(yè)主違建，開發(fā)商應盡早采取合理合法手段制止
法院為何認定開發(fā)商構(gòu)成違約？如果業(yè)主違建，開發(fā)商應采取哪些措施？法院審理認為，開發(fā)商提交的照片、建設(shè)工程規(guī)劃驗收等證據(jù)，不足以證實程女士等小區(qū)大部分業(yè)主存在封閉入戶花園、安裝拉閘門等違建行為。
此外，小區(qū)的規(guī)劃驗收申請業(yè)務(wù)被市城鄉(xiāng)規(guī)劃局兩次退件，理由都是開發(fā)商因自身原因提出退件申請，沒有證據(jù)證明開發(fā)商所指稱的業(yè)主違建與不能通過規(guī)劃驗收之間有何因果聯(lián)系。
而且，即使違建屬實，業(yè)主從 2012 年開始出現(xiàn)違建情形，作為具備專業(yè)資質(zhì)的開發(fā)商完全可以提前采取合理合法的必要手段，包括訴訟等手段來制止業(yè)主的違建行為，或者提前通知業(yè)主進行整改，這樣的話，就不至于導致遲延通過規(guī)劃驗收的后果，而開發(fā)商至今沒有提交充分證據(jù)證實對此已經(jīng)采取了適當措施。開發(fā)商對于違建可能發(fā)生之后果是能夠預見、能夠克服，然而卻放任不理的，因此不屬于不可抗力。
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