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現(xiàn)款支付，手握房屋買賣合同，房子可能依然“不屬于自己”？關(guān)鍵在于是否辦理不動產(chǎn)登記。近日，河南省澠池縣人民法院審結(jié)了這樣一起案件。

　　2021年9月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司名下401號房產(chǎn)，并支付了房款382654元，房地產(chǎn)公司到房管部門將《商品房買賣合同》備案登記在張某名下。2022年9月，張某與李某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定張某以30萬元將401號房產(chǎn)賣給李某。后李某向張某支付購房款25萬元，剩余5萬元約定交鑰匙時付清（至本案立案時案涉房屋未交工）。

　　2024年5月，法院依據(jù)案外人（張某債權(quán)人）執(zhí)行申請，裁定預(yù)查封401號房產(chǎn)。李某遂訴至法院，要求撤銷上述執(zhí)行裁定書，并判決案涉房產(chǎn)為自己的合法財產(chǎn)。

　　法院審理認為，本案的爭議焦點為，李某就案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

　　本案中，某房地產(chǎn)公司和張某簽訂《商品房買賣合同》以及李某與張某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，均合法有效，但是僅具有債權(quán)效力，不具有導(dǎo)致物權(quán)變動的法律效果，李某和張某均未辦理不動產(chǎn)變更登記，未取得物權(quán)。

　　現(xiàn)案涉房屋已被法院依據(jù)生效判決預(yù)查封，李某不能基于與張某的《房屋買賣協(xié)議》對抗法院的生效判決，故李某就案涉房產(chǎn)不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。最終法院駁回了李某的訴訟請求。

　　法官說法

　　張某與某房地產(chǎn)公司、張某與李某簽訂的房屋買賣合同是否有效？

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百一十五條的規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　張某和某房地產(chǎn)公司《商品房買賣合同》、張某和李某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，均是當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定、不違反公序良俗，雖然均未辦理物權(quán)登記，但合法有效。

　　簽了買賣合同，房子就是李某的嗎？

　　合同效力與物權(quán)效力存在本質(zhì)區(qū)別。合同效力是基于當事人意思自治形成的債權(quán)關(guān)系，合同一旦成立且符合法定生效要件，當事人之間就產(chǎn)生了請求對方履行合同義務(wù)的權(quán)利。張某與李某簽訂協(xié)議后，李某有權(quán)依據(jù)合同要求張某協(xié)助完成過戶。而物權(quán)效力則以登記為公示手段，直接決定物權(quán)歸屬。即便張某與李某的合同有效，但在未辦理房屋過戶登記前，房屋的所有權(quán)仍不屬于李某。

　　本案中，案涉房屋在執(zhí)行中被預(yù)查封，此時李某已不能直接主張房屋所有權(quán)，雖然張某和李某的買賣合同合法有效，但是未辦理過戶登記，因此房子并不屬于李某所有。李某只能依據(jù)有效合同向張某主張違約責任，要求賠償損失。

　　已辦理“網(wǎng)簽備案”的商品房可否被司法查封？

　　根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定：下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

　　本案中，案涉房產(chǎn)已經(jīng)備案登記在張某名下，因此，在張某的債權(quán)人申請執(zhí)行時，法院有權(quán)對案涉房產(chǎn)進行預(yù)查封。

　　如何規(guī)避這種風險？

　　購買商品房后，應(yīng)及時向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理商品房“預(yù)告登記”，符合登記發(fā)證條件的，最好及時申請辦理不動產(chǎn)登記證書。商品房預(yù)告登記是為保全未來發(fā)生的物權(quán)而在登記機構(gòu)對已購買商品房進行的預(yù)先登記，是對購房人的請求權(quán)進行登記的一種行為。

　　購房者預(yù)告登記后，購房人作為權(quán)利人，對后來發(fā)生的與預(yù)告登記內(nèi)容相同的不動產(chǎn)處分行為，具有一定排他效力，在沒有征得購房者的同意，如果開發(fā)商再次對該不動產(chǎn)進行處分，不會產(chǎn)生物權(quán)效力。在開發(fā)商陷于破產(chǎn)時，有排斥他人而保障購房者請求權(quán)的效果。

　　預(yù)告登記后，自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。買方在申請了預(yù)告登記后，應(yīng)當及時申請正式登記，千萬不能認為辦理了預(yù)告登記就可以高枕無憂。辦理正式的不動產(chǎn)登記證書，才是最具有排他效力的“物權(quán)憑證”。