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開發(fā)商將小區(qū)架空層改為停車位并進行封閉、占有、買賣，業(yè)主認為開發(fā)商的行為侵犯了其權(quán)利，將開發(fā)商起訴至法院。近日，湖南省寧鄉(xiāng)市人民法院對該起物權(quán)糾紛案作出判決，認定案涉架空層歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商需將架空層恢復(fù)原狀。

　　2010年1月25日，美美公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其中載明在其開發(fā)的項目中，房屋分層平面圖案涉的商業(yè)街小區(qū)A、B棟第二層均為架空休閑層，C棟第二層為公共休閑層。項目建成后，美美公司未經(jīng)全體業(yè)主同意便擅自將上述架空層改造成停車位進行出售。業(yè)委會認為美美公司侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，遂將其訴至法院，要求確認架空層歸全體業(yè)主所有并要求美美公司將架空層恢復(fù)原狀。美美公司則認為，案涉架空層未計算在建筑公攤面積內(nèi)，不屬于全體業(yè)主共同所有，因而改造架空層的行為是美美公司對自己財產(chǎn)的處置，無需經(jīng)過業(yè)主同意。

　　另查明，案涉項目的商品房買賣合同第十四條約定，該商品房所在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、占用全體業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸全體業(yè)主共有。建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分歸全體業(yè)主共有。

　　法院審理后認為，案涉商業(yè)街小區(qū)A、B、C棟第二層并未單獨進行權(quán)利登記，依附于主體建筑而存在。依據(jù)民法典第二百七十三條、第二百七十四條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定可知，架空層應(yīng)屬于建筑物結(jié)構(gòu)部分，屬于全體業(yè)主共有，因其系由業(yè)主和使用人共同使用的公共設(shè)施，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同，其依附于主體建筑而存在，并非獨立的房屋主體。當(dāng)開發(fā)商將新建住宅全部出售之后，公共設(shè)施的權(quán)屬亦應(yīng)隨房屋主體轉(zhuǎn)移并歸屬于業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)單獨保留架空層的使用權(quán)。

　　本案中，案涉商業(yè)街小區(qū)A、B、C棟第二層被規(guī)劃為架空休閑層和公共休閑層，美美公司并未提供證據(jù)證明該規(guī)劃已被修改，故對于業(yè)主關(guān)于案涉商業(yè)街小區(qū)A、B、C棟第二層架空層為全體業(yè)主所有的訴請，法院予以支持。

　　關(guān)于美美公司辯稱案涉架空層面積未納入每戶房屋的建筑面積分攤、不應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有的主張，法院認為，建筑面積是否計入公攤面積，不是判斷架空層權(quán)屬的唯一標準，民法典第二百七十四條并未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬于業(yè)主共有的標準。同時，開發(fā)商售出房屋時，在合同中亦未就架空層歸開發(fā)商所有作出明確約定，架空層權(quán)屬應(yīng)隨房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即歸屬于業(yè)主所有。因此，對美美公司的辯稱意見法院不予支持。

　　據(jù)此，法院依法作出判決，案涉商業(yè)街小區(qū)A、B、C棟第二層歸全體業(yè)主共有。美美公司在判決生效之日起三十日內(nèi)將案涉商業(yè)街小區(qū)A、B、C棟第二層恢復(fù)原狀。

　　一審宣判后，美美公司不服，提出上訴。長沙市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

　　法官說法

　　小區(qū)架空層的設(shè)計可以給業(yè)主提供生活便利、滿足日常需求，進一步提高居住體驗。建筑物架空層為建筑物的共有部分，業(yè)主依法對此享有共有和共同管理的權(quán)利，改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主共同決定。開發(fā)商、物業(yè)公司等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行其他經(jīng)營活動，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。本案中，美美公司擅自改建、占用業(yè)主共有的架空層空間的行為，違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，故美美公司應(yīng)向小區(qū)業(yè)委會返還案涉架空層空間，并將其恢復(fù)原狀。