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三角一村民自建房多占房企幾平方米
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| 2014-07-03 來源：中山日?qǐng)?bào) 2014-07-03 第 7108 期 A7版 【收藏本文】 |
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2012年，三角鎮(zhèn)一家房地產(chǎn)企業(yè)起訴村民的自建房侵占其土地6.2 平方米，開發(fā)商堅(jiān)持不要賠償而是要村民拆除房屋返還土地。結(jié)果，這一訴求被法院終審駁回。在這起排除妨害糾紛中，村民的自建房經(jīng)測(cè)量確實(shí)侵占了對(duì)方土地，法院為何沒有支持開發(fā)商的訴求？
◆案情回放：房企被占6.2平方米土地，起訴要求村民拆屋
2007年至2008年，三角鎮(zhèn)高平村村民羅某棠在宅基地上自建了四幢房屋，其中一套后來建成的新三層房屋，在2010年2月辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。就在那年，三角鎮(zhèn)一家房產(chǎn)開發(fā)商購買了高平村一處面積為16733.5平方米的國(guó)有土地，這塊土地緊挨著羅某棠的宅基地。開發(fā)商開始建設(shè)樓盤，并在2012年建成。
由于羅某棠的新三層房屋、舊三層房屋與開發(fā)商的樓盤相鄰，位置呈L形狀。隨后，開發(fā)商把羅某棠告上了法庭，稱羅某棠的房屋占了他們的土地。開發(fā)商請(qǐng)求法院判令羅某棠立即停止侵權(quán)、拆除建在開發(fā)商土地上的房屋。
開發(fā)商申請(qǐng)法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量，市第二法院委托了中山市黃圃鎮(zhèn)測(cè)繪工程有限公司進(jìn)行鑒定，測(cè)繪公司現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量后向法院出具書面測(cè)量圖紙，證實(shí)羅某棠的房屋確實(shí)超出了宅基地的用地范圍，共侵占了開發(fā)商土地使用權(quán)面積6.2平方米。其中新三層房屋侵占2.1平方米，舊三層房屋侵占4.1 平方米。
◆法院判決：房企拒絕要求賠償，法院駁回拆屋訴求
市第二法院認(rèn)為，測(cè)量結(jié)果足以證實(shí)，羅某棠房屋確實(shí)侵占了開發(fā)商土地使用權(quán)6.2平方米。但是羅某棠房屋已完工、居住多年，一旦拆除超出房屋部分，將對(duì)羅某棠房屋整體造成較大影響。法院認(rèn)為，該案不宜通過羅某棠拆除超出部分房屋的方式保障開發(fā)商權(quán)利。開發(fā)商拒絕通過向羅某棠賠償損失等方式主張侵權(quán)責(zé)任，一審被法院駁回訴求。
開發(fā)商提起上訴并認(rèn)為，羅某棠超出的面積不僅造成開發(fā)商土地價(jià)值損失，還導(dǎo)致他們?cè)诮ㄔO(shè)區(qū)時(shí)留出3米多的相鄰空間進(jìn)行規(guī)劃、開發(fā)，造成土地使用權(quán)開發(fā)價(jià)值損失。
市中級(jí)法院審理該案后認(rèn)為，開發(fā)商在建樓時(shí)已經(jīng)留出約3米的相鄰空間，且開發(fā)商沒能證明羅某棠侵權(quán)對(duì)其造成的妨礙具有緊迫性。即使羅某棠拆除超出部分房屋，恢復(fù)土地原狀，該部分土地使用權(quán)對(duì)開發(fā)商的利用價(jià)值亦不大。相反，羅某棠拆除部分房屋，必然對(duì)房屋整體使用功能造成較大影響，恢復(fù)原狀費(fèi)用也可能超過開發(fā)商的實(shí)際損失。
因此，從物盡其用、經(jīng)濟(jì)效益的角度考慮，市中級(jí)法院認(rèn)為該案不宜采取排除妨害的方式對(duì)開發(fā)商的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)，開發(fā)商可通過主張羅某棠賠償損失等方式承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。近日，市中級(jí)法院駁回了開發(fā)商的訴求。6月10日，該案發(fā)生法律效力。
◆法官說法：維權(quán)應(yīng)適度
法律是一門修復(fù)社會(huì)關(guān)系、平衡各方利益的“藝術(shù)”。承辦該案的市第二法院黃圃法庭副庭長(zhǎng)曾志專表示，法官在適用法律的過程中，不能簡(jiǎn)單、機(jī)械理解法律，要熟悉法條，更要理解法條背后法的原則、目的和價(jià)值。在訴訟中，權(quán)利人維權(quán)一定要適度，否則容易導(dǎo)致訴權(quán)的不適當(dāng)使用以致請(qǐng)求不一定受到法律保護(hù)。
這是一起排除妨害糾紛的個(gè)案，并不是凡是侵占他人土地使用權(quán)都無需拆除。本案中，羅某棠客觀上確實(shí)侵占開發(fā)商土地，而根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定，恢復(fù)原狀為承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的一種方式，開發(fā)商要求羅某棠恢復(fù)原狀有法律依據(jù)。
但在本案中，羅某棠侵權(quán)行為相對(duì)輕微，侵權(quán)事實(shí)成立時(shí)間已達(dá)數(shù)年，社會(huì)關(guān)系趨于穩(wěn)定，開發(fā)商商住小區(qū)已開發(fā)完畢，對(duì)被侵占的土地實(shí)際使用價(jià)值相對(duì)較小，如果恢復(fù)原狀，社會(huì)成本過高，違背立法初衷。因此，法院認(rèn)定不宜采取恢復(fù)原狀方式對(duì)開發(fā)商權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)，但可以考慮由羅某棠承擔(dān)其他侵權(quán)責(zé)任方式，如賠償損失對(duì)其權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。但是，經(jīng)法院釋明后，開發(fā)商仍堅(jiān)持要求恢復(fù)原狀，所以法院對(duì)其請(qǐng)求應(yīng)依法予以駁回。
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