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　　日前，市中級(jí)法院切實(shí)落實(shí)市第十五次黨代會(huì)精神，聚焦“一個(gè)大戰(zhàn)略、兩大攻堅(jiān)戰(zhàn)、一篇大文章、五大工程、一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)保證”工作部署，印發(fā)了《關(guān)于為搶抓機(jī)遇開(kāi)創(chuàng)中山高質(zhì)量發(fā)展新局面提供司法服務(wù)和保障的意見(jiàn)》，充分發(fā)揮法院審判職能作用，為搶抓機(jī)遇開(kāi)創(chuàng)中山高質(zhì)量發(fā)展新局面提供司法服務(wù)和保障。

　　近日，市中級(jí)法院發(fā)布了5個(gè)相關(guān)典型案例，通過(guò)以案說(shuō)法的形式服務(wù)保障土地瓶頸攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　案例一：集體地未辦農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，法院判租賃合同無(wú)效

　　甲某與某村委會(huì)簽訂合同，向某村委會(huì)承租該村自留工業(yè)用地6.831畝作工業(yè)用途使用。后來(lái)，雙方就合同履行發(fā)生爭(zhēng)議對(duì)簿公堂。

　　法院經(jīng)審查認(rèn)為，涉案土地為農(nóng)民集體所有，雖然被規(guī)劃為工業(yè)用地，但并未辦理土地使用權(quán)證，也未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，所以簽訂的土地租賃合同違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。某村委會(huì)作為原土地所有權(quán)人，明知相關(guān)土地未辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)、未登記獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)證的情況下仍與承租人簽訂租賃合同，所以應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)60%的主要責(zé)任。承租人甲某也沒(méi)有謹(jǐn)慎查明土地相關(guān)情況就簽訂了合同，也要對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)40%的次要責(zé)任。法院最終判令本案合同無(wú)效、甲某向某村委會(huì)返還土地并支付占用期間40%占有使用費(fèi)。

　　本案合同于2010年8月簽訂，適用2004年8月修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》。根據(jù)法律規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織將農(nóng)用地作建設(shè)用地出租，如未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，相關(guān)租賃合同將被認(rèn)定為無(wú)效。集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)主動(dòng)學(xué)習(xí)法律規(guī)定，依法處置集體資產(chǎn)。

　　案例二：集體土地上違建被清拆，損失由誰(shuí)擔(dān)？

　　2018年12月底，沙溪鎮(zhèn)某村委會(huì)與林某簽訂《地塊租賃合同書》，將一塊約4000平方米的集體土地出租給林某作駕校訓(xùn)練場(chǎng)。2019年，林某將該地塊中的290平方米轉(zhuǎn)租給案外人賴某華。賴某華在這里建了一家汽車美容店，并于2019年11月底將該店鋪以12萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給黃某梨。當(dāng)年12月，林某與黃某梨簽訂《土地使用權(quán)租賃合同》，約定租用290平方米作“洗車場(chǎng)及汽車美容”使用。此后黃某梨未經(jīng)報(bào)建，就在這塊地上興建了幾間板房。

　　2020年6月18日，沙溪鎮(zhèn)違法違規(guī)建筑專項(xiàng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組向黃某梨發(fā)出違建清拆通知書，最終將違章建筑清拆。市中級(jí)法院終審認(rèn)為，涉案土地的性質(zhì)是建設(shè)用地，可商用，所以村委會(huì)并無(wú)不當(dāng)。黃某梨與林某也都一致確認(rèn)在合同簽訂時(shí)，地上建筑物由賴某華建造且黃某梨已出錢受讓，合同上未提及該建筑為林某所有，可見(jiàn)林某無(wú)權(quán)收取該建筑物租金。綜上，黃某梨因未履行報(bào)建義務(wù)而導(dǎo)致涉案地上建筑物被認(rèn)定為違章建筑，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)法律后果。

　　本案中，黃某梨由于不懂法，誤以為其上一手出租人及集體土地所有權(quán)人即村委會(huì)應(yīng)為其承擔(dān)違法后果，忽略了自身的法律責(zé)任。該案為參與集體土地利用的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體提供了司法者角度——任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的合法性都只能依照國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行認(rèn)定，任何組織或個(gè)人均無(wú)權(quán)背書，只有嚴(yán)格依法依規(guī)參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，才能避免違法導(dǎo)致的巨大損失，從而獲得長(zhǎng)足發(fā)展。

　　案例三：集體土地未辦理審批手續(xù)，不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)

　　2012年8月1日，中山火炬開(kāi)發(fā)區(qū)某經(jīng)聯(lián)社與宋某簽訂土地租賃合同，約定將位于轄區(qū)內(nèi)某石場(chǎng)6.2362畝土地，出租給宋某用作五金堆放。雙方都確認(rèn)當(dāng)時(shí)租的是石場(chǎng)空地。在合同履行過(guò)程中，雙方發(fā)生糾紛，宋某主張合同約定用于五金堆放屬工業(yè)用途，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。經(jīng)聯(lián)社則主張出租給宋某的土地是山地，為石場(chǎng)采石后棄置的空地，不屬于農(nóng)用地，涉案土地租賃合同合法有效。

　　法院認(rèn)為，涉案土地位于火炬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，所有權(quán)及使用權(quán)均屬于該經(jīng)聯(lián)社，且相關(guān)林權(quán)證及社區(qū)居委會(huì)出具《證明》均證實(shí)該石場(chǎng)屬林地，即農(nóng)民集體土地。在沒(méi)有證據(jù)證明該地辦理了相關(guān)的登記造冊(cè)、確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)以及轉(zhuǎn)用審批等手續(xù)的情形下，經(jīng)聯(lián)社將該地出租給宋某作五金堆放的非農(nóng)業(yè)用途，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　對(duì)于集體土地上的農(nóng)用地來(lái)說(shuō)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批手續(xù)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)手續(xù)變更，農(nóng)用地不得用于非農(nóng)建設(shè)。

　　案例四：承租集體土地被征收，承租人是否能得到補(bǔ)償款？

　　2001年10月1日，某村民委員會(huì)與林某簽訂一份租賃合同，約定村委會(huì)將一塊林地發(fā)包給林某使用，該地只限于種植果樹(shù)，承租期間，此地一旦被政府征用，雙方必須服從有關(guān)政策，由村委會(huì)向征地單位追補(bǔ)損失，如在租賃期間第九年起到第十七年被征用，雙方各占以上補(bǔ)償款的50%；合同期滿后，整個(gè)果場(chǎng)果木歸村委會(huì)集體所有，屆時(shí)由村委會(huì)決定再承租。后來(lái)，雙方又相繼簽訂?wèn)|面、西面相鄰兩份林地租賃承包合同，林某取得三處租地并在租地上種起了林木。在臨近合同期滿時(shí)，這三處租地因重大工程被政府通知征收。雙方就土地征收補(bǔ)償款問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，林某主張村委會(huì)更名后的經(jīng)聯(lián)社應(yīng)向其支付青苗補(bǔ)償款21萬(wàn)余元及違約損失，而經(jīng)聯(lián)社主張本次征地發(fā)生在該合同期滿后，林某無(wú)權(quán)獲相應(yīng)的青苗補(bǔ)償款。

　　法院終審認(rèn)為，涉案征地補(bǔ)償款應(yīng)區(qū)別處理。雙方簽訂的合同中應(yīng)以“果樹(shù)搬遷”這一事實(shí)是否發(fā)生在該合同履行期限內(nèi)確定“果樹(shù)搬遷價(jià)值”的歸屬。本案前份合同到期后，該處果場(chǎng)果木按照合同的約定歸經(jīng)聯(lián)社所有，林某無(wú)權(quán)主張收取相應(yīng)的搬遷價(jià)值補(bǔ)償款。而對(duì)其后雙方又簽訂的東面、西面租賃合同兩塊土地上的果樹(shù)，根據(jù)合同履行情況，經(jīng)聯(lián)社依約應(yīng)向林某支付“果樹(shù)搬遷價(jià)值”的一半。法院最終判決經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社向林某支付果樹(shù)搬遷價(jià)值14萬(wàn)余元及利息損失。

　　《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。法院提醒，由于土地租賃合同租賃期普遍較長(zhǎng)，所以簽訂時(shí)要約定租賃期間內(nèi)可能發(fā)生的因規(guī)劃建設(shè)需要發(fā)生的征地問(wèn)題，明確征地發(fā)生時(shí)雙方的財(cái)產(chǎn)歸屬及損失賠償，避免發(fā)生爭(zhēng)議。

　　案例五：集體土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因未辦審批手續(xù)合同無(wú)效

　　2004年12月31日，某經(jīng)聯(lián)社與盧某簽訂《土地有償租賃合同書》，將坐落在某工業(yè)區(qū)面積1.134畝的土地租賃給盧某用于工商業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期限從2005年2月1日起至2032年1月31日止。合同簽訂后，盧某在該地上建設(shè)了鋅鐵棚廠房，但他建設(shè)時(shí)未取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)。

　　2018年，相關(guān)行政主管部門向某經(jīng)聯(lián)社發(fā)出通知，載明經(jīng)聯(lián)社出租的某工業(yè)區(qū)存在“散亂污”企業(yè)場(chǎng)所，要求進(jìn)行整改。某經(jīng)聯(lián)社根據(jù)該鎮(zhèn)政府“三舊”改造要求，決定對(duì)該工業(yè)園進(jìn)行全面徹底整治，要求園內(nèi)企業(yè)于2019年12月31日前完成搬遷，清理騰空后交還土地等。某經(jīng)聯(lián)社認(rèn)為案涉土地雖然依照土地利用總體規(guī)劃應(yīng)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，但既未依法向國(guó)土管理部門登記備案，也未辦理建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)，所以提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，要求盧某返還租賃土地。

　　法院認(rèn)為，依法出租農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)該辦理建設(shè)用地的批準(zhǔn)手續(xù)。雖然中山市某鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已將案涉土地確定為建設(shè)用地，但案涉土地并未取得建設(shè)用地的審批手續(xù)。該土地不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，《土地有償租賃合同書》認(rèn)定為無(wú)效，判令盧某返還該土地。

　　國(guó)家法律對(duì)于租賃使用集體建設(shè)用地有著相當(dāng)嚴(yán)格的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)民集體所有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，租賃使用集體土地修建廠房等，不僅要符合土地利用總體規(guī)劃確定的工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，還應(yīng)依法履行建設(shè)用地的審批手續(xù)，否則，雙方簽訂的土地租賃合同因違反法律法規(guī)而無(wú)效。

　　市中級(jí)法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全市法院將充分發(fā)揮審判職能，妥善審理涉及企業(yè)搬遷騰挪的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛等案件，依法服務(wù)保障村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)，依法服務(wù)保障“工改工”，為我市堅(jiān)決打贏打好破解土地瓶頸這場(chǎng)沒(méi)有退路的攻堅(jiān)戰(zhàn)提供堅(jiān)實(shí)司法服務(wù)保障。