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　　日前，市中級法院切實落實市第十五次黨代會精神，聚焦“一個大戰(zhàn)略、兩大攻堅戰(zhàn)、一篇大文章、五大工程、一個堅強保證”工作部署，印發(fā)了《關于為搶抓機遇開創(chuàng)中山高質量發(fā)展新局面提供司法服務和保障的意見》，充分發(fā)揮法院審判職能作用，為搶抓機遇開創(chuàng)中山高質量發(fā)展新局面提供司法服務和保障。

　　近日，市中級法院發(fā)布了5個相關典型案例，通過以案說法的形式服務保障土地瓶頸攻堅戰(zhàn)。

　　案例一：集體地未辦農轉用審批手續(xù)，法院判租賃合同無效

　　甲某與某村委會簽訂合同，向某村委會承租該村自留工業(yè)用地6.831畝作工業(yè)用途使用。后來，雙方就合同履行發(fā)生爭議對簿公堂。

　　法院經審查認為，涉案土地為農民集體所有，雖然被規(guī)劃為工業(yè)用地，但并未辦理土地使用權證，也未辦理農用地轉用審批手續(xù)，所以簽訂的土地租賃合同違反了《中華人民共和國土地管理法》的強制性規(guī)定，屬無效合同。某村委會作為原土地所有權人，明知相關土地未辦理轉用審批手續(xù)、未登記獲得集體建設用地使用權證的情況下仍與承租人簽訂租賃合同，所以應對合同無效承擔60%的主要責任。承租人甲某也沒有謹慎查明土地相關情況就簽訂了合同，也要對合同無效承擔40%的次要責任。法院最終判令本案合同無效、甲某向某村委會返還土地并支付占用期間40%占有使用費。

　　本案合同于2010年8月簽訂，適用2004年8月修正的《中華人民共和國土地管理法》。根據(jù)法律規(guī)定，集體經濟組織將農用地作建設用地出租，如未辦理農用地轉用審批手續(xù)，相關租賃合同將被認定為無效。集體經濟組織應主動學習法律規(guī)定，依法處置集體資產。

　　案例二：集體土地上違建被清拆，損失由誰擔？

　　2018年12月底，沙溪鎮(zhèn)某村委會與林某簽訂《地塊租賃合同書》，將一塊約4000平方米的集體土地出租給林某作駕校訓練場。2019年，林某將該地塊中的290平方米轉租給案外人賴某華。賴某華在這里建了一家汽車美容店，并于2019年11月底將該店鋪以12萬元的價格轉讓給黃某梨。當年12月，林某與黃某梨簽訂《土地使用權租賃合同》，約定租用290平方米作“洗車場及汽車美容”使用。此后黃某梨未經報建，就在這塊地上興建了幾間板房。

　　2020年6月18日，沙溪鎮(zhèn)違法違規(guī)建筑專項整治領導小組向黃某梨發(fā)出違建清拆通知書，最終將違章建筑清拆。市中級法院終審認為，涉案土地的性質是建設用地，可商用，所以村委會并無不當。黃某梨與林某也都一致確認在合同簽訂時，地上建筑物由賴某華建造且黃某梨已出錢受讓，合同上未提及該建筑為林某所有，可見林某無權收取該建筑物租金。綜上，黃某梨因未履行報建義務而導致涉案地上建筑物被認定為違章建筑，應當自行承擔法律后果。

　　本案中，黃某梨由于不懂法，誤以為其上一手出租人及集體土地所有權人即村委會應為其承擔違法后果，忽略了自身的法律責任。該案為參與集體土地利用的市場經濟主體提供了司法者角度——任何市場經濟行為的合法性都只能依照國家法律法規(guī)進行認定，任何組織或個人均無權背書，只有嚴格依法依規(guī)參與市場經濟活動，才能避免違法導致的巨大損失，從而獲得長足發(fā)展。

　　案例三：集體土地未辦理審批手續(xù)，不得出租用于非農業(yè)建設

　　2012年8月1日，中山火炬開發(fā)區(qū)某經聯(lián)社與宋某簽訂土地租賃合同，約定將位于轄區(qū)內某石場6.2362畝土地，出租給宋某用作五金堆放。雙方都確認當時租的是石場空地。在合同履行過程中，雙方發(fā)生糾紛，宋某主張合同約定用于五金堆放屬工業(yè)用途，違反法律強制性規(guī)定，合同無效。經聯(lián)社則主張出租給宋某的土地是山地，為石場采石后棄置的空地，不屬于農用地，涉案土地租賃合同合法有效。

　　法院認為，涉案土地位于火炬開發(fā)區(qū)內，所有權及使用權均屬于該經聯(lián)社，且相關林權證及社區(qū)居委會出具《證明》均證實該石場屬林地，即農民集體土地。在沒有證據(jù)證明該地辦理了相關的登記造冊、確認建設用地使用權以及轉用審批等手續(xù)的情形下，經聯(lián)社將該地出租給宋某作五金堆放的非農業(yè)用途，違反了法律的強制性規(guī)定。

　　對于集體土地上的農用地來說，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，未經依法批準不得將農用地用于非農建設。農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地需要經過嚴格的審批手續(xù)，沒有經過相關手續(xù)變更，農用地不得用于非農建設。

　　案例四：承租集體土地被征收，承租人是否能得到補償款？

　　2001年10月1日，某村民委員會與林某簽訂一份租賃合同，約定村委會將一塊林地發(fā)包給林某使用，該地只限于種植果樹，承租期間，此地一旦被政府征用，雙方必須服從有關政策，由村委會向征地單位追補損失，如在租賃期間第九年起到第十七年被征用，雙方各占以上補償款的50%；合同期滿后，整個果場果木歸村委會集體所有，屆時由村委會決定再承租。后來，雙方又相繼簽訂東面、西面相鄰兩份林地租賃承包合同，林某取得三處租地并在租地上種起了林木。在臨近合同期滿時，這三處租地因重大工程被政府通知征收。雙方就土地征收補償款問題發(fā)生爭議，林某主張村委會更名后的經聯(lián)社應向其支付青苗補償款21萬余元及違約損失，而經聯(lián)社主張本次征地發(fā)生在該合同期滿后，林某無權獲相應的青苗補償款。

　　法院終審認為，涉案征地補償款應區(qū)別處理。雙方簽訂的合同中應以“果樹搬遷”這一事實是否發(fā)生在該合同履行期限內確定“果樹搬遷價值”的歸屬。本案前份合同到期后，該處果場果木按照合同的約定歸經聯(lián)社所有，林某無權主張收取相應的搬遷價值補償款。而對其后雙方又簽訂的東面、西面租賃合同兩塊土地上的果樹，根據(jù)合同履行情況，經聯(lián)社依約應向林某支付“果樹搬遷價值”的一半。法院最終判決經濟聯(lián)合社向林某支付果樹搬遷價值14萬余元及利息損失。

　　《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。法院提醒，由于土地租賃合同租賃期普遍較長，所以簽訂時要約定租賃期間內可能發(fā)生的因規(guī)劃建設需要發(fā)生的征地問題，明確征地發(fā)生時雙方的財產歸屬及損失賠償，避免發(fā)生爭議。

　　案例五：集體土地出租用于非農業(yè)建設，因未辦審批手續(xù)合同無效

　　2004年12月31日，某經聯(lián)社與盧某簽訂《土地有償租賃合同書》，將坐落在某工業(yè)區(qū)面積1.134畝的土地租賃給盧某用于工商業(yè)經營，租賃期限從2005年2月1日起至2032年1月31日止。合同簽訂后，盧某在該地上建設了鋅鐵棚廠房，但他建設時未取得相關行政主管部門的批準。

　　2018年，相關行政主管部門向某經聯(lián)社發(fā)出通知，載明經聯(lián)社出租的某工業(yè)區(qū)存在“散亂污”企業(yè)場所，要求進行整改。某經聯(lián)社根據(jù)該鎮(zhèn)政府“三舊”改造要求，決定對該工業(yè)園進行全面徹底整治，要求園內企業(yè)于2019年12月31日前完成搬遷，清理騰空后交還土地等。某經聯(lián)社認為案涉土地雖然依照土地利用總體規(guī)劃應為農村集體建設用地，但既未依法向國土管理部門登記備案，也未辦理建設項目用地審批手續(xù)，所以提起訴訟，請求確認租賃合同無效，要求盧某返還租賃土地。

　　法院認為，依法出租農民集體所有的土地用于非農業(yè)建設，應該辦理建設用地的批準手續(xù)。雖然中山市某鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃已將案涉土地確定為建設用地，但案涉土地并未取得建設用地的審批手續(xù)。該土地不得出租用于非農業(yè)建設，《土地有償租賃合同書》認定為無效，判令盧某返還該土地。

　　國家法律對于租賃使用集體建設用地有著相當嚴格的限制，未經批準，農民集體所有的土地不得用于非農業(yè)建設。因此，租賃使用集體土地修建廠房等，不僅要符合土地利用總體規(guī)劃確定的工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，還應依法履行建設用地的審批手續(xù)，否則，雙方簽訂的土地租賃合同因違反法律法規(guī)而無效。

　　市中級法院相關負責人表示，全市法院將充分發(fā)揮審判職能，妥善審理涉及企業(yè)搬遷騰挪的土地使用權出讓、轉讓合同糾紛等案件，依法服務保障村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級，依法服務保障“工改工”，為我市堅決打贏打好破解土地瓶頸這場沒有退路的攻堅戰(zhàn)提供堅實司法服務保障。