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隨著生活質(zhì)量的提升，私家車(chē)成為許多家庭的標(biāo)配。對(duì)于停車(chē)位緊張的老舊小區(qū)而言，下班回家“停車(chē)難、停車(chē)亂”逐漸成為困擾業(yè)主的常見(jiàn)問(wèn)題。近日，江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院審結(jié)了一起占有排除妨害糾紛案，對(duì)開(kāi)發(fā)商授權(quán)小區(qū)物業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主共有空地，并將其作為經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)的行為予以否定性評(píng)價(jià)，依法維護(hù)了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　徐州市泉山區(qū)某小區(qū)因建設(shè)較早，沒(méi)有配套地下停車(chē)場(chǎng)，周邊設(shè)施又有醫(yī)院及大型商場(chǎng)，人流量密集，業(yè)主停車(chē)一直是個(gè)難題。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側(cè)外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)可以停車(chē)。2021年中旬，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)在查看小區(qū)宗地圖時(shí)，發(fā)現(xiàn)北邊的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)并非全部為社會(huì)公共土地，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，其使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。而通過(guò)管理部門(mén)得知，該停車(chē)場(chǎng)備案單位為出售該小區(qū)的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該公司授權(quán)給小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)使用。自2018年起，小區(qū)物業(yè)公司一直在未經(jīng)業(yè)委會(huì)合法授權(quán)的情況下收取停車(chē)場(chǎng)費(fèi)用，此舉嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。

　　物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聲稱(chēng)，該停車(chē)場(chǎng)是政府代征代建項(xiàng)目，規(guī)劃用途為社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)，按照城市分類(lèi)與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范分類(lèi)中屬于道路廣場(chǎng)用地，不屬于居民用地，并非小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)年有關(guān)部門(mén)做出的國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可可知，小區(qū)宗地范圍內(nèi)土地被所有業(yè)主全部分?jǐn)?，停?chē)場(chǎng)中處于小區(qū)宗地內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司不應(yīng)占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表小區(qū)全體業(yè)主訴至泉山區(qū)法院，請(qǐng)求判令物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還小區(qū)北側(cè)停車(chē)場(chǎng)地塊中使用權(quán)屬于全體業(yè)主的部分。

　　為查明案涉土地的使用權(quán)屬及規(guī)劃用途情況，法院向徐州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函進(jìn)行問(wèn)詢(xún)，得知該小區(qū)業(yè)主已辦理了分割登記，由于未對(duì)宗地范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行分宗，故整個(gè)宗地面積全部分?jǐn)偟綉?hù)。因?yàn)樽诘胤秶鷥?nèi)土地已全部分?jǐn)?，原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地證無(wú)剩余、無(wú)返證。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意，將包括小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地授權(quán)給物業(yè)公司作為經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)使用，屬于無(wú)權(quán)處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。

　　針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于案涉停車(chē)場(chǎng)系政府代征代建項(xiàng)目、系公共用地的主張，法院認(rèn)為該主張與該公司于2009年取得的《國(guó)有土地使用權(quán)證》中載明的“地類(lèi)（用途）：住宅用地，商業(yè)用地”相違背，故不予支持。

　　小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后有權(quán)代表全體業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求兩公司返還小區(qū)北側(cè)停車(chē)場(chǎng)中使用權(quán)歸全體業(yè)主的、屬于小區(qū)宗地圖內(nèi)的土地，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

　　法院遂判決某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、某物業(yè)公司十日內(nèi)將占用的停車(chē)場(chǎng)內(nèi)屬于小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地返還給小區(qū)全體業(yè)主。

　　被告不服提出上訴。徐州市中級(jí)人民法院維持了原判。

　　法官說(shuō)法：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目完工和銷(xiāo)售后，在政府有關(guān)職能部門(mén)登記完成，將建設(shè)用地使用權(quán)全部分割轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)用地不再享有使用權(quán)。本案中，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)了某小區(qū)并進(jìn)行了銷(xiāo)售，在案涉地塊土地使用權(quán)已全部分割給全體業(yè)主并依法登記、案涉停車(chē)場(chǎng)土地并未進(jìn)行單獨(dú)設(shè)宗登記的情況下，無(wú)相反證據(jù)能夠證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)訟爭(zhēng)地塊享有占有、使用權(quán)利。故該土地使用權(quán)權(quán)屬明晰，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，全體業(yè)主對(duì)案涉土地依法享有使用、分配、經(jīng)營(yíng)等合法權(quán)益。本案中，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未經(jīng)業(yè)主許可，授權(quán)物業(yè)公司將該部分土地作為經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)使用，收入也未用于小區(qū)管理，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，自然得不到法院支持。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可以作為訴訟主體提起訴訟，要求返還被占有的土地，為全體業(yè)主爭(zhēng)取合法權(quán)益。