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“車子能停進(jìn)小區(qū)，人卻住不進(jìn)去！還要我單獨付車位物業(yè)費，這合理嗎？”業(yè)主李先生的一番話，道出了他近六年來的無奈。

近日，市中級法院審理的一起物業(yè)費糾紛案明確，車位屬于滿足居民住宅需要的附屬設(shè)施，通常不能與住宅分離而單獨使用。在開發(fā)商交付的商品房無法居住的情況下，因車位使用價值不能獨立實現(xiàn)，故而業(yè)主無需支付車位的物業(yè)服務(wù)費。這一判決體現(xiàn)了民法典對業(yè)主基本居住權(quán)益和附屬設(shè)施配套使用關(guān)聯(lián)性的保護(hù)。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

買房卻無法入住，業(yè)主遭物業(yè)公司起訴主張物業(yè)服務(wù)費

2019年8月，李先生與中山某開發(fā)商簽訂合同購買某小區(qū)一套商品房。為方便停車，李先生又于2020年9月與開發(fā)商簽訂合同購買該小區(qū)的一個車位。

2020年12月，李先生接到開發(fā)商通知前去收樓，但在收樓時發(fā)現(xiàn)交付的商品房存在較大質(zhì)量問題，影響正常居住使用，李先生拒絕接收商品房和車位，期間，他一直與開發(fā)商溝通協(xié)商要求維修，直到2024年11月16日開發(fā)商維修完畢才正式收樓入住。

▲李先生與開發(fā)商簽訂合同購買車位

此前，該小區(qū)開發(fā)商曾與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)未交付前的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)商繳納，物業(yè)交付后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或非業(yè)主使用人繳納。因一直未收到李先生名下商品房和車位的物業(yè)服務(wù)費，該物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求李先生和開發(fā)商向其支付自2021年1月1月起至2024年11月30日止拖欠的住宅物業(yè)服務(wù)費、車位物業(yè)服務(wù)費以及違約金。

車位的物業(yè)費能與房屋“解綁”嗎？

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于住宅物業(yè)費，因房屋在2024年11月16日前確實存在質(zhì)量問題且未交付，故2021年1月1日至2024年11月15日期間的物業(yè)費由開發(fā)商承擔(dān)，其后半個月的物業(yè)費則由李先生承擔(dān)；關(guān)于車位物業(yè)費，一審法院認(rèn)為，車位本身無質(zhì)量問題影響其單獨停放車輛的功能，李先生拒收車位的行為不合理，因此，2021年1月1日起產(chǎn)生的車位物業(yè)費，全應(yīng)由李先生個人承擔(dān)。

▲李先生的車位被其他業(yè)主臨時占用

李先生不服，向市中級法院提起上訴。李先生主張，車位是房屋的配套，為房屋服務(wù)，房屋不能正常入住，車位也沒有價值。物業(yè)公司則辯稱，車位與房屋二者作為獨立產(chǎn)權(quán)，無論是否同一時間辦理收樓手續(xù)，均需分別簽訂相關(guān)協(xié)議，不存在必須合并處理的因果關(guān)系。

中院判決：車位具有配套房屋使用的屬性

“本案的核心問題不是車位有沒有達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，而是車位對業(yè)主李先生的‘使用價值’在房屋無法入住的情況下，到底能不能真正實現(xiàn)。”市中級法院民事審判第一庭法官黎妙表示。

本案中，李先生分別于2019年和2020年先后簽訂商品房買賣合同和車位買賣合同，購買車位和購買商品房在使用目的上具有很明顯的關(guān)聯(lián)性和牽連性。在商品房不能正常入住的情況下，即使車位已經(jīng)符合合同約定的交付條件，車位的使用價值也暫時無法實現(xiàn)，不能強(qiáng)求李先生單獨使用車位。

“車有處停，人無處住，這種分割對業(yè)主而言，意味著實際使用價值無法實現(xiàn)?！崩杳钫f。

市中級法院經(jīng)審理認(rèn)為，車位具有依附商品房使用的配套屬性，難以將兩者從使用功能上進(jìn)行分離，否則將背離業(yè)主購買物業(yè)的初衷，對業(yè)主造成極大的生活不便。李先生根據(jù)商品房買賣合同約定拒絕收樓并同時拒絕收車位，具有合理性。故此，本案車位的物業(yè)服務(wù)費承擔(dān)主體應(yīng)與商品房的物業(yè)服務(wù)費的處理規(guī)則一致。

綜上，法院依法判決：本案車位自2024年11月16日起至2024年11月30日止0.5個月的物業(yè)服務(wù)費25元由李先生承擔(dān)，而2021年1月1日至2024年11月15日產(chǎn)生的46.5個月的車位物業(yè)服務(wù)費李先生無需承擔(dān)。

《中華人民共和國民法典》鏈接

第二百七十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

第九百三十七條第一款 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。